海口院区第二批经济适用房建设相关问题说明
来源：中国热带农业科学院
作者： 基建处
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发布时间：2019-07-01
根据海口院区第二批经济适用房相关各单位4月18日收集反馈的意见，经归纳整理，对各单位反映较多的问题作解释说明如下，使各单位和业主对项目建设有关事宜有更进一步了解，同时希望全体业主对院实施的这项重大民生工程给予大力支持。
一、关于各户型建筑面积和套内建筑面积，测绘等问题。
1、套型总建筑面积是指套内建筑面积和公摊建筑面积之和，套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。公示的套型总建筑面积即为该户型建筑面积，套型户型建筑面积即为该户型套内建筑面积，通常办理房产证及测绘时只需要注明该套房屋的建筑面积和套内建筑面积两项指标，套内使用面积不需标明。目前工程预测绘工作已完成，各户型建筑面积与方案面积基本吻合，方案把外墙体面积计入套内建筑面积，预测绘是按测量规范要求把外墙体面积的一半计入套内建筑面积，因此预测绘套内建筑面积比方案套内建筑面积略小，各楼各单元预测绘户型建筑面积和套内建筑面积具体如下：
| 序号 |
幢号单元号 |
户型编号 |
户型（m2） |
预测绘建筑面积（m2） |
预测绘套内建筑面积（m2） |
| 1 |
A1B1 |
A1a |
100 |
100.32 |
81.07 |
| 2 |
A1b |
85 |
85.26 |
68.9 |
|
| 3 |
A1c、A1d |
85 |
85.77 |
69.31 |
|
| 4 |
B1a |
100 |
100.06 |
81.07 |
|
| 5 |
B1b |
85 |
85.04 |
68.9 |
|
| 6 |
B1c、B1d |
85 |
85.55 |
69.31 |
|
| 7 |
A2B2 |
A2a、A2b |
85 |
85.32 |
68.39 |
| 8 |
A2c、A2d |
85 |
85.89 |
68.85 |
|
| 9 |
B2a、B2b |
85 |
85.09 |
68.39 |
|
| 10 |
B2c、B2d |
85 |
85.66 |
68.85 |
|
| 11 |
A3 |
A3a |
85 |
86.02 |
67.2 |
| 12 |
A3c |
75 |
76.59 |
59.83 |
|
| 13 |
A3d |
55 |
55.63 |
43.46 |
|
| 14 |
A3b(5～18层) |
A3b |
100 |
101.68 |
79.43 |
| 15 |
B3 |
B3a |
85 |
85.26 |
68.9 |
| 16 |
B3c |
85 |
85.77 |
69.31 |
|
| 17 |
B3d |
85 |
85.77 |
69.31 |
|
| 18 |
B3(3～18层) |
B3b |
100 |
100.32 |
81.07 |
| 19 |
C1C3首层 |
C1aC3a |
130 |
127.71 |
99.56 |
| 20 |
C1bC3b |
100 |
97.21 |
75.78 |
|
| 21 |
C2首层 |
C2a |
100 |
97.21 |
75.78 |
| 22 |
C2b |
130 |
127.71 |
99.56 |
|
| 23 |
C1C3标准层 |
C1aC3a |
130 |
131.03 |
102.15 |
| 24 |
C1bC3b |
100 |
100.53 |
78.37 |
|
| 25 |
C2标准层 |
C2a |
100 |
100.53 |
78.37 |
| 26 |
C2b |
130 |
131.03 |
102.15 |
|
| 27 |
D1D3标准层 |
D1a、D3a、D1b、D3b |
85 |
85.39 |
65.21 |
| 28 |
D1c、D3c |
85 |
83.79 |
63.99 |
|
| 29 |
D2标准层 |
D2a |
130 |
131.53 |
105.22 |
| 30 |
D2b |
130 |
131.16 |
104.93 |
2、本工程由有资质的测绘单位根据《房产测量规范》测绘房屋建筑面积和套内建筑面积。目前已完成所有前期方案、规划报建、施工图设计、施工图审查等工作，户型设计不能再修改。
3、入户花园面积为套内建筑面积的一部分，面积计算以房屋测绘机构的测算为准。
二、关于人防工程面积计算问题。
10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地上首层建筑面积修建6级 （含）以上防空地下室。第二批经适房地上为18层，均按照首层建筑面积计算人防工程面积，北区后勤中心项目与经适房A、B幢连体，基础埋深3米以上，也是按照首层建筑面积计算人防工程面积。
三、关于15%的价差预备费和15%的变更增加费用比例过高、支出监管程序等问题。
1、《建设项目投资估算编审规程》(CECA\GC 1-2007）对投资估算编列预备费有要求，涨价预备费和不可预见的设计变更费用是预估的备用金，预备费并没有直接付给施工单位，在实际发生使用预备费事项经监理和发包人确认，并经造价咨询机构审核确定价格后，才支付给施工方。
2、因无法确定未来几年内材料价格的涨跌，建筑产品的完成除涉及到水泥、钢材两大建材外，还大量涉及人工消耗、石油产品消耗、有色金属消耗以及木、砂、碎石、砖等地方材料消耗。近几年，人工费大幅上涨，水泥、砂、碎石、砖、木材等地方材料都在上涨；石油产品和有色金属也都受到国际市场波动的影响；因此，有必要考虑15%的涨价预备费。
3、没有文件具体规定哪些设计变更可以使用不可预见费用，需要在实际施工过程中具体问题具体分析，遇到阻碍施工正常进行的事项发生时（如新出台的政策有更严格的规定且要求在建项目也执行的、不可预知的地质因素影响、不可抗的自然灾害损坏修复、不同专业之间的设计衔接失误或错漏项等）。变更设计有具体的处理程序：由施工单位向监理单位提出问题，监理单位研究认为需要设计单位解决的，会向建设单位反映，建设单位请设计单位相关专业人员到现场勘察并提出解决方案，经监理和建设单位认可该方案后，设计单位正式办理变更手续（设计人员签名加加盖单位公章或出图章），经监理和建设单位确认并交由施工单位施工。
4、第一批经适房计划工期600日历天，预估涨价预备费和不可预见的设计变更费的费率为22%，第二批经适房计划工期1000天，预估涨价预备费和不可预见的设计变更费费率适当提高至30%；
5、预测投资费用是为了掌握需筹资金的额度和签订购房合同所用。竣工交房后实际按财务决算数与购房者进行决算，而财务决算以工程勘察、设计、图纸审查、招标、造价咨询、工程施工、监理、设备购置安装、工程检测及其他与工程相关的工作的结算费用汇总办理。
6、院与施工单位签署的工程施工合同中的“暂列金”其实质就是“不可预见的工程变更费用”的一部分，其办理程序严格按《基本建设项目施工现场签证管理规定》（热科院计〔2012〕180号）执行。“暂列金”按多退少补的原则与施工单位结算。
7、在项目实施过程中，如有重大不可预见或设计变更支出事项发生，项目执行小组可在事项发生前，召开住户代表会议，向住户代表通报并报院同意后实施。重大支出事项具体额度由住户代表会议决定。对未达到规定额度的增加费用事项，为不影响施工进度，采取定期通报的方式让住户有所了解。
8、对于项目的执行情况，项目执行工作组每月一次通过院网页向全体住户公示。
四、关于1000天工期是否合理及工程延期等问题。
根据海南省建筑安装工程工期定额计算，本项目的工期应为1123天，为了让工程能早日交付使用，施工招标时已将工期缩短至1000天。
第二批经适房合同工期为1000天，取得施工许可证后开始计算工期，施工合同工期至2017年，建设期间不属于承包方原因，如不可抗的灾害（暴风、大雨、地震、水灾、火灾、动乱等）和变更等客观因素导致工程合理延期是允许的。
五、关于人防车位价格及地下室费用分摊问题。
项目按照每户一个停车位的标准设计的，在规划报建时，海口市人防审批部门要求本项目必须配建人防工程（不允许通过缴纳易地建设费而免建），因此，设计单位在不增加建筑面积的前提下，将经济适用房A、B栋之间的地下室第二层，设为平战结合空间，按战时要求，增设疏散楼梯、分隔设置了人防风机房、滤毒室、防暴门窗等设施，并对该区域的梁、板、墙柱等按防暴要求进行了加强设计，这些费用是无法单独核算而列在北区地下室工程费用中的。该区域平时使用的通风、照明、消防、监控等也一并列入北区地下室工程费用中。人防工程另行要求专门配备的战时通风、滤毒设备、备用电源等单列人防设备费用。
地下室工程费用按地下室的建筑面积来折算每平方米造价指标，北区地下室由于被后勤服务中心和经济适用房A、B栋所共享，同时也是三幢楼的基础部分，因此，按三幢楼±0以上面积的比例分摊费北区地下室工程费用。
人防设备为3套（3个防暴单元），经济适用房分摊2个单元的费用，热带农产品展示及后勤服务中心分摊1个单元的费用。
普通停车位的价格是按其平均面积乘以平均单价计算的，其中124个人防车位的费用是按长期租用进行计算，其租用费按可获产权的普通车位的70%计算；人防车位的长期租用费用在建设期收取，列入建设成本，不存在重复收费的问题。
第二批经济适用房和热带农产品展示及后勤服务中心是分开测算投资的；北区地下室建设由于涉及经济适用房A、B栋和后勤服务中心楼，因此，北区地下室涉及两方的费用都要按比例进行分摊。室外公共设施建设也按比例分摊费用。其他类似的涉及两方的费用都按比例进行分摊。
六、关于配置停车位及车位面积问题。
住宅工程配建停车位数量是按照地方规划审批要求进行设计，如不按要求设计，规划报建不能获批。从经济社会快速发展的角度考虑，按户配置停车位也是合理的，如果按照自愿原则购买车位，其它无人购买的车位建设资金不能落实，项目建设就无法进行。
南北两区地下室建筑面积扣除A、B、C、D四栋住宅的首层投影面积后，剩余面积（22518.46㎡）给639个车位分摊，得出每个车位的估算面积是35.24㎡。（准确面积以测绘结果为准）
第二批经济适用房的地下车位数是按购房户数639个建设的，全部停车位均由购房户使用。北区地下室（含基础）是经适房A、B栋和后勤服务中心共用的地下室及基础，因此，该地下室的工程费用应由经济适用房和后勤服务中心分摊，分摊比例：地下室工程费用按±0以上面积比例分摊(±0以上总面积40161.8㎡,经济适用房A、B栋面积36293.9㎡,占90.37%（按90%计）；后勤服务中心面积3867.9㎡,占9.63%（按10%计)）；后勤服务中心分摊北区地下室10%的建设费用后，热带农产品展示及后勤服务中心按比例获得1960㎡的地下室面积（不能作为停车位使用的面积）。
七、关于按户收费的管道燃气、有线电视费用问题。
管道燃气、有线电视目前是按户计费的，光纤入户是按实际完成工程量结算费用的，投资估算中为了化繁为简，统一按面积指标测算。结算时，按海南省管道燃气、有线电视安装的收费政策与购房户进行结算；光纤入户按±0以上建筑面积分摊费用。
八、关于场区工程费的详细内容。
场区工程初步估算投资450万元，经济适用房分摊350万元，热带农产品展示及后勤服务中心分摊100万元。由于该部分还未进行施工图设计，也未能进行工程预算，因此无法提供详细预算表。该部分的费用在实际发生时，按经济适用房与热带农产品展示及后勤服务中心±0以上的面积比例分摊。
九、关于第一批、第二批经适房套用不同定额及清单固定单价问题。
1、《海南省住房和城乡建设厅关于颁发2011<海南省建设工程计价定额>的通知》（琼建定 〔2011〕291号）规定：本计价定额自2012年7月1日起施行，原2005《海南省建筑工程综合定额》、2005《海南省市政园林工程综合定额》（市政工程）、2005《海南省建筑施工机械台班费用定额》同时停止执行。
2005年版的定额，其人工、材料、机械等定额单价较低，人、材、机按信息价计补价差后，价差部分只能计算税金，不能参与其他费用计算； 2011版定额，其人工单价大幅提升、机械、材料等定额价也有不同程度提升，定额人工费、机械费用参与管理费、利润等的计算；仅使用定额不同就造成工程造价升高约3%。
2、在国家清单计价规范中有如下规定：
3.2.1 采用工程量清单计价的工程， 应在招标文件或合同中明确计价中的风险内容及其范围（幅度）， 不得采用无限风险、 所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及其范围（幅度）。
3.2.2 下列影响合同价款的因素出现， 应由发包人承担
1． 国家法律、 法规、 规章和政策变化；
2． 省级或行业建设主管部门发布的人工费调整。
3.2.3 由于市场物价波动影响合同价款， 应由发承包双方合理分摊并在合同中约定。 合同中没有约定， 发、承包双方发生争议时， 按下列规定实施。
（1） 材料、 工程设备的涨幅超过招标时基准价格 5%以上由发包人承担。
（2） 施工机械使用费涨幅超过招标时的基准价格 10%以上由发包人承担。
本项目施工合同约定：可调整主要材料价差的材料指工程桩、商品砼、钢筋、水泥、灰砂砖、砌块、铝合金门窗、防火门、入户防火防盗门、电线、电缆、镀锌钢管；当这些材料价格涨跌幅度与基准价（2013年第10期《海南工程造价信息》公布的海口市建设工程主要材料参考价）相比，超出±5%时，超出部分据实调整价格差。人工费价差，则按政府文件规定执行。
十、关于电梯建设费用分摊问题。
电梯按一个分项工程进行招标和结算，在估算分摊表中，其费用是按±0以上建筑面积分摊的。结算也按此方法分摊费用。
十一、关于工程建设其他费中的相关问题。
1、新型墙体材料基金如在建设过程中未缴纳或缴纳后返还，将不计入工程决算。
2、关于建设管理费问题：建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括:不在本单位发工资的聘用工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费，办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、业务咨询费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。
建设单位管理费是按实际支出，实报实销的费用，并不是院里向购房户收取的项目管理费用。目前，院业务部门在办理经适房业务时，所产生的交通费、工具用具费用都是走本部门的业务经费。
十二、关于公开相关项目批文、合同、预算、招投标等文件问题。
项目的批文、预算、合同、招投标资料等资料已存档于计划基建处办公室，如需查阅可由各单位向计划基建处提出书面申请后查阅。
十三、关于“三通一平”费用问题。
“三通一平”是指通水、通电、通路和场地平整。旧铺面拆除是三通一平的一部分，由于后勤与经适房A、B栋一块建设，其三通一平是一起实施的，费用不可能分开单独核算。目前拆除旧铺面已由中标施工单位免费拆除。
十四、关于资金使用问题。
1、关于银行利息收入的问题
疑问中提出的通过推算得出的利息收入与通报中的利息收入有差异，主要受计息基数和银行利率这两个方面的影响，具体说明如下：
（1）该项目的房款从2012年12月21日开始缴交，截止2014年3月31日，累计结息5次、共计167,288.2元。分别是：2013年第一季度35,973.23元、第二季度42,346. 88元、第三季度38,924. 72元、第四季度24,359. 79元、2014年第一季度25,683.58元。
从以上数据看出2013年第四季度利息收入有所减少，影响原因是2013年9月27日支付了海口市规划局城市配套建设费13,813,228元，截止2014年3月31日，该费用尚未退还到银行账户，所以，比疑问中计算利息的基数相比减少了13,813,228元。
（2）建设银行每季度结一次利息，以季度最后一个月21日为结息日，银行活期利率是0.35%，而不是0.5%。
（3）关于第二批住户预存房款是否被挪用的问题
基建项目都是按照专项核算，第二批经适房项目自批准立项开始就按照专项进行账务核算和资金管理。项目收入根据房改部门的缴款通知收缴和入账，项目支出事项由业务部门核定内容及金额办理付款，支出审批严格按照《海口经济适用房资金管理暂行办法》，经住房代表批准，监察审计室每个季度对项目收支情况进行跟踪审计，不存在项目资金被挪用的情况。
（4）关于资金理财管理的问题
第二批经适房的项目资金全部是个人缴款，且缴款账户为院基本建设专用账户，以单位专用账户办理个人资金定期存款没有政策方面的依据，无法到财政部海南专员办办理定期存款账户开户和年检手续。
十五、关于房改方面享受面积、超标面积处理、预留房源资金来源、退房流程等问题。
1、根据《海南省保障性住房管理暂行办法》《海南省经济适用住房管理实施办法》规定，“享受面积标准内的购房面积可按建筑安装成本出资，超标面积部分按同等地段普通商品住房价格确定”。超标部分差价上交政府。尚未收到政府出台的具体操作办法。
关于职工本人享受面积的确定，按照签订《海南省保障性住房预售合同》时的职务确认。
2、不同职务人员住房建筑面积的确定及设计严格按照《海南省经济适用住房管理实施办法》、海南省住建厅及海口市住建局批复执行。不同职务人员享受的面积均为建筑面积。
3、第二批经济适用房中预留房源用于安置各单位引进的高层次人员，房款和车位款由各相关单位承担。预留房源的具体房号将在选分房办法中予以明确。
4、退房流程：职工本人书面申请—→单位意见—→到房改办办理退房和退款手续。
5、退房时间：房屋交付使用前可随时办理。
6、本单位职工退房后，指标由院统一安排，根据退房时间，或用于第二次补充报名人员，或用于组织下一次报名。
7、第一批、第二批经适房面积超标部分均按政府出台的超标处理办法执行。
琼ICP备11000394号
琼公网安备 46010602000325号