问题1：公布第一批、第二批经适房造价计算参数、指标的对比情况。第二批经适房均价3500元/平方米过高。
　　回复：第二批经适房造价计算参数、指标本周已经过院基建领导小组和房改领导小组讨论确定，本次会议后公布。
　　关于第一、二批批经济经济适用房的造价参数比较：
　　（1） 第二批经济适用房有超过2/3的地下室是全地下两层建筑（基坑开挖深度超10米），另有约1/3的地下室是半地下一层（基坑开挖深度约5米）；地质勘探地下水深度约在地表下3米左右；工程施工要考虑大量的支护、排水、防周边建筑沉降、保施工安全措施等，同时会有大量费用支出；如遇上雨季施工，支出费用要更多。第一批经济适用房全部是半地下一层地下室，浅基坑的支护和排水费用相对较小。第二批房深基坑增加费用约60元/平方米；
　　（2） 设计功能不同，第二批经济适用房建有人防工程，防核暴功能要求设计对人防避难空间及相关部位结构墙、柱、板等加强设计，且要安装防暴门窗及人防通风设备，要增加战时疏散楼梯通道等；而第一批经济适用房设计无此方面的要求。第二批经济适用房人防约增加约150元/平方米；
　　（3） 使用定额不同，第一批经济适用房使用的是2005年版的定额，其人工、材料、机械等定额单价较低，人、材、机按信息价计补价差后，价差部分只能计算税金，不能参与其他费用计算；第二批经济适用房使用的是2011版定额，其人工单价大幅提升、机械、材料等定额价也有不同程度提升，定额人工费、机械费用参与管理费、利润等的计算，造成工程造价升高约3%(每平方米造价升高约 100元)；
　　（4） 第二批经济适用房投资估算时考虑了30%的涨价预备费和不可预见的设计变更费用，而第一批经济适用房因工期相对短些，投资估算时考虑了22%的涨价预备费和不可预见的设计变更费用，仅此一项，第二批经适房就增加估算投资约1000万元（每平方米投资增加约110元）。
　　（5） 住宅设计单元不同，造成造价指标略有不同，第二批经济适用房每单元面积较小，房间较小，造成每平米分摊的墙、柱、门窗会多些，单位造价指标也会有所升高。
　　（6） 电梯和场区工程费用测算比例有所不同，造成单位造价指标有所升高。
　　海口院区第一、二批经济适用房的工程造价均委托具有甲级工程造价咨询资质的单位编制招标控制价（预算价）；为控制减少预算误差率，每批房的工程造价预算，都是同时委托两家造价咨询机构进行计算，经核对统一后，才确定招标控制价。
　　问题2：第二批经适房为什么要建人防工程。
　　回复：第一批经济适用房项目2010年办理人防规划审核时，海口市人民防空办公室依据海口市民防局2010074052公文批示，同意经济适用房易地建设，缴纳人防易地建设费274.88万元。
　　第二批经济适用房项目2013年办理人防规划审核时，海口市民防局2010074052公文批示已失效，因此海口市民防局要求第二批经济适用房项目和后勤及农产品展示中心项目严格按照国家和地方相应规定建设人防工程。
　　根据《中华人民共和国人民防空法》、《海南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》和《人民防空工程建设管理规定》（国人防办字[2003]第18号）等文件规定：
　　一、新建民用建筑应当按照下列标准修建防空地下室：
　　（一）10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地上首层建筑面积修建6级  （含）以上防空地下室。
　　（二）新建除前款规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2%～5%修建　　6级（含）以上防空地下室。具体比例为：一类人民防空重点城市按照4%～5%修建（海口、三亚），二类人民防空重点城市按照3%～4%修建，三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照2%～3%修建。
　　本项目报建方案经海口市人民防空办公室审核后，在北区地下二层位置集中建设人防工程4958平方米，其中第二批经适房项目3419平方米，后勤与农产品展示中心项目1539平方米。
　　问题3：车库与住房捆绑销售，不符合相关规定，应按自愿购买原则实施，公布车位配置相关文件。
　　回复：根据《海口市城市规划管理技术规定》第二十条“建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场（库）：配建停车场（库）的停车位指标应符合表3.4的规定。”单元式住宅按120平方米/车位配建，商业或办公建筑按100平方米/车位配建，第二批经济适用房项目地上建筑面积62691.5平方米， 计算配建车位523个，后勤及农产品展示中心项目12357.4平方米，计算配建车位124个，共需配建车位647个。两个项目规划报建方案按规定设计地下停车位647个，北区地下室446个，南区地下室201个，符合规划要求，施工图设计地下停车位639个，其中人防车位124个。
　　虽然指标计算并未达到第二批经济适用房必须每户1个车位的要求，但从经济社会快速发展的角度考虑，在建设条件允许的情况下，每户配置1个停车位是合理的，因此要求除补购外的639户全部购买车位，其中人防车位由于不能办理产权，实行价格适当调整。
　　问题4：公开项目招标文件、审计报告等。
　　回复：招标文件已存档于计划基建处办公室，如需查阅可由各单位向计划基建处提出书面申请后查阅；项目实施过程审计报告由院监察审计室负责完成，财务决算审计报告需待项目竣工验收决算后由有相应资质的中介机构完成。
　　问题5：现有住户代表数量不足，应增加至全体住户数量的8%-10%。
　　回复：第二批经适房现有住户代表11人，每个有房单位均有1名住户代表，为确保每次召开住户代表会议时各单位必须有代表参会，各单位可增加1名备用代表。
　　各单位住户代表和备用代表由各单位自行组织选举产生，报院工会审核确认。
　　根据住建部2009年12月1日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会是在一定的物业管理区域内，已交付使用的面积超过建筑物总面积的50%时，筹备成立，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物理管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会选举产生，由5至11人单数组成。对工程建设期间的住户代表制度并无具体人数规定。
　　问题6：不可预见费用按30%计算依据不充分，过高，建议调低或不计入投资估算。
　　回复：工程预备费（或称不可预见费）是工程投资估算必须列计的费用：（1）本项目建设工期长达1000天（近3年），建设期间物价会不会上涨，涨多少均无法确定，因此暂按逐年上涨5%，三年总上涨15%考虑涨价预备费。（2）本项目涉及深基坑及桩基础工程，而海口院区地下水位较高（地表下3米左右就有地下水），目前的施工方案都是按理想化状态编制的，在实际施工中可能会出现桩承载力达不到设计要求，需要补桩或加长桩等技术处理；还有可能发生基坑出水量过大，需要采取措施加强周边支挡，防止周边建筑发生不均匀沉降，同时还要能排水保证施工；在设计当中，往往也会出现一些设计错误（如漏项、不同专业之间矛盾、本专业图纸在不同地方描述矛盾等），这些矛盾和错误往往是在施工过程中发现并纠正的，也会造成费用的增加。（3）第二批经济适用房采用的工程计价模式为工程量清单计价，按国家清单计价规范和招标约定，施工单位只承担±5%以内的材料、机械价格变动风险，当材料、机械价格变动幅度超出±5%范围时，超出部分需要据实调整价差。因此，暂按建安工程费的15%预估设计变更增加。不管是涨价预备费还是预估设计变更增加费，都是暂列费用，实际以确认发生的并经有资质的造价咨询机构审核的结算为准。
　　目前，不可预见的设计变更费和涨价预备费还未支出。在项目实施过程中，如有重大支出事项发生，项目执行小组会按照住户代表工作制度要求，在事项发生前，召开住户代表会议，向住户代表通报并报院同意后实施。对于项目的执行情况，执行小组每月一次通过院网页向全体住户公示。
　　因此，暂按建安工程费的15%预估设计变更增加。不论是涨价预备费还是预估设计变更增加费，都是暂列费用，实际以确认发生的并经有资质的造价咨询机构审核的结算为准。
　　问题7：相关部门要及时向住户解释相关问题。
　　回复：本次会议后，各单位再用一周时间征求住户意见，4月17日前反馈计划基建处，如无反馈意见视为无意见。反馈意见汇总后由院组织统一解释说明，今后问题由住户代表收集并通过会议形式反馈。
　　问题8：在相关问题未解决前推迟选分房。
　　回复：选分房工作在第二批经适房均价、户型图公布后，具体时间以院发文件为准。
　　问题9：公布后期物业管理费用。
　　回复：后期物业管理费用待工程完工交付使用后，由后勤服务中心的物业管理公司具体负责制定，工程建设期间暂不确定。
　　问题10：人防车位无产权，10万元价格过高。
　　回复：人防车位价格已重新调整。
　　问题11：人防工程费用由第二批住户全部负担不合理，应该由院出资或院区各单位住户出资。
　　回复：本项目由第二批经济适用房和后勤服务中心、热带农产品展示中心共同组成，相应配建的人防工程费用由两个子项目按比例分摊，人防工程不涉及海口院区其它建设项目。
　　问题12：说明普通车位和人防车位分开预算的理由。
　　回复：人防工程所有权是国家的，战时归国家无偿征用，平时归投资人使用。因而人防车位不能办理个人所有权证，但可以长期使用，基于这个区别，对人防车位价格给予适当调整。
　　问题13：17户补购住户应分摊人防工程费用。
　　回复：投资估算中已分摊。
　　问题14：市政道路开口费用不应纳入投资。
　　回复：市政道路开口费作为项目建设期间预计需要发生的一项费用，投资估算需要考虑，但具体由第二批经适房项目或院各自承担多少将来由院相关会议研究决定。
　　问题15：人防工程造价应该公开。
　　回复：除人防设备是单独计算的以外，人防疏散梯、防暴门窗、防暴结构加强是含在地下室建安工程费用中计算的。
　　问题16：场区工程应该有详细内容。
　　回复：场区工程费用测算考虑的是楼外的给、排水和消防工程、楼外供电工程、楼外绿化、道路、路灯等的建设费用。
　　问题17：三通一平费用估算过高。
　　回复：“三通一平”是通水、通电、通路和场地平整的简称，本项目要考虑以下费用：（1）旧建筑拆除、垃圾运走；（2）绿化树木迁移或砍伐和垃圾运走的费用；（3）水泥路和路灯拆除费用；（4）场地平整费用（按定额计价规定，建设单位提供的建设场地平整度在30㎝以内）；（5）安装施工用水、用电至建设场地边上的费用；
　　其费用实际以确认发生的并经有资质的造价咨询机构审核的结算为准。
　　问题18：光纤入户、管道燃气、有线电视等应按户计费，不应按面积计费。
　　回复：投资估算时可以按面积计算，结算时按实际发生以户计（管道燃气、有线电视是施工单位以户为单位直接向住户开发票收费的）。

二〇一四年四月九日